Audit Énergétique Obligatoire en transaction

Fiche valide au 27 septembre 2022

Différents textes étant encore en attente de publications, cette fiche est vouée à être précisée dans les mois à venir.

Pour mémoire, l’Article 158 de la Loi Climat et Résilience a introduit un nouvel outil lors de la vente de biens énergivores en monopropriété : un audit énergétique obligatoire en complément du DPE.

Cet audit devra être produit lors de la vente des bâtiments ou parties de bâtiments à usage d’habitation qui comprennent un seul logement ou comportent plusieurs logements ne relevant pas du statut de la copropriété et appartenant aux classes D, E, F ou G du DPE.

Pour les biens classés F et G, cette disposition rentre en vigueur dès le 1er avril 2023

Quels sont les biens concernés et à quelles échéances

Un audit énergétique devra être produit lors de la vente des bâtiments ou parties de bâtiments à usage d’habitation qui comprennent un seul logement ou comportent plusieurs logements ne relevant pas du statut de la copropriété et appartenant aux classes D, E, F ou G du DPE.

En métropole à compter du :

  • 1er avril 2023 pour les logements classés F ou G,
  • 1er janvier 2025 pour les logements classés E,
  • 1er janvier 2034 pour les logements classés D.

Pour les territoires ultramarins Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion et Mayotte, à compter du :

  • 1er juillet 2024 pour les logements classés F ou G,
  • 1er janvier 2028 pour les logements classés E,
  • 1er janvier 2034 pour les logements classés D.

Quels professionnels réalisent ces audits énergétiques

Pour les bâtiments ou parties de bâtiments à usage d'habitation comprenant plusieurs logements hors copropriétés :

  • Les bureaux d’études et thermiciens titulaires de la qualification OPQIBI 1905,
  • Les architectes et sociétés d’architecture ayant accompli une formation dédiée.

Pour les bâtiments ou parties de bâtiment à usage d'habitation comprenant un seul logement :

  • Les bureaux d’études et thermiciens titulaires de la qualification OPQIBI 1911,
  • Les architectes et sociétés d’architecture ayant accompli une formation dédiée,
  • Les entreprises titulaires de la qualification RGE « Offre globale »,
  • Les diagnostiqueurs immobiliers certifiés pour la réalisation des DPE et justifiant des compétences nécessaires pour la réalisation des audits énergétiques.

Quelles sont les missions de l’auditeur énergétique

Pour réaliser l’audit, l'auditeur a pour missions de :

  • Dresser un état des lieux des performances énergétiques initiales du logement, en identifiant notamment les déperditions thermiques,
  • Etablir un diagnostic des modes constructifs, des principales caractéristiques architecturales et thermiques, des équipements énergétiques ainsi que des éventuelles pathologies du bâtiment,
  • Effectuer des propositions de travaux permettant d'améliorer le confort thermique et la qualité d'air et de parvenir à une rénovation performante,
  • Lorsque les contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales ou le coût des travaux font obstacle à l'atteinte de la classe B, l'auditeur en justifie dans son rapport.

En termes d’obligations, l’auditeur :

  • Doit être assuré professionnellement et, conformément à la loi, exécuter sa mission en toute impartialité et indépendance vis-à-vis du propriétaire ou du mandataire qui fait appel à lui,
  • Ne peut sous-traiter tout ou partie de la réalisation de l'audit,
  • Effectue au moins une visite du logement, en présence du propriétaire ou de son mandataire,
  • Rédige un rapport de synthèse,
  • Tient les audits énergétiques qu'il réalise à la disposition des propriétaires successifs des logements, pendant leur durée de validité. A leur demande, il leur délivre des informations sur les propositions de travaux présentées et, le cas échéant, atteste de la réalisation de scénarios de travaux présentés dans les audits, sans qu'il soit nécessaire pour le propriétaire intéressé d'entreprendre la réalisation d'un nouvel audit.

Quel est le contenu de l’audit énergétique obligatoire

L’audit énergétique doit contenir obligatoirement :

  • Une estimation de la performance du bâtiment ou partie de bâtiment avant travaux, réalisée selon la méthode de calcul utilisée pour l’établissement des DPE (méthode de calcul 3CL-DPE2021).
    • Cette estimation peut s’appuyer sur les données collectées pour l’élaboration du dernier DPE du logement et disponibles dans le récapitulatif standardisé. L’auditeur pourra reprendre ces données après avoir vérifié préalablement leur exactitude lors de sa visite sur site et les avoir corrigés si nécessaire,
    • L’auditeur peut s’appuyer sur les factures des travaux réalisés ainsi que sur différents diagnostics techniques immobiliers fournis par le propriétaire du logement.
  • Un schéma précisant la répartition des déperditions thermique du logement,
  • Des informations sur les dispositifs de pilotage existants dans le bâtiment, les dispositifs de pilotage constituant les dispositifs de mesure, de régulation et de contrôle pilotant les équipements du bâtiment,
  • Au moins deux propositions de travaux, en une ou plusieurs étapes, permettant au bien d’atteindre la classe B du DPE sauf contraintes financières, techniques et ou architecturales (cf. ci-après),
  • Des informations sur les conditions d'aération ou de ventilation du bâtiment avant travaux. Les travaux recommandés sur les parois opaques ou vitrées donnant sur l'extérieur des bâtiments, ainsi que ceux portant sur les installations de ventilation et de chauffage doivent, le cas échéant, être 3 accompagnés de travaux complémentaires permettant de garantir un renouvellement suffisant mais maîtrisé de l'air ou de recommandations sur la gestion et l'entretien du système de ventilation existant permettant d'assurer des conditions satisfaisantes de renouvellement de l'air,
  • Des informations sur le traitement satisfaisant des interfaces à l'occasion de chaque étape des parcours de travaux.

Que sont les propositions de travaux

L’audit obligatoire doit présenter au moins deux propositions de travaux, en une ou plusieurs étapes, permettant au bien d’atteindre la classe B du DPE sauf contraintes financières, techniques et ou architecturales.

  • Une première proposition de travaux prévoit un parcours de travaux par étapes pour atteindre la classe B selon un ordre qui ne compromet pas la faisabilité technique ou économique des étapes suivantes.
    • La première étape doit permettre de réaliser un gain d'au moins une classe de DPE et la classe E au minimum,
    • L’étape finale prévoit d’atteindre au moins la Classe B,
    • Pour les biens classés F ou G, le parcours de travaux doit prévoir une étape intermédiaire permettant d’atteindre la classe C.
  • Une seconde proposition de travaux prévoit une rénovation globale performante en une seule étape pour atteindre au moins la classe B.

Ces propositions doivent :

  • Être compatibles avec les servitudes prévues par le code du patrimoine et ne pas présenter un coût disproportionné par rapport à la valeur du bien,
  • Être établie avec des solutions techniques compatibles avec l'état du bâti existant, notamment en ce qui concerne les matériaux constituant les parois opaques,
  • Prévoir un parcours de travaux permettant un traitement satisfaisant des interfaces et interactions, notamment les ponts thermiques et l'étanchéité à l'air,
  • Etudier les six postes de travaux de rénovation énergétique : isolation des murs, isolation des planchers bas, isolation de la toiture, remplacement des menuiseries extérieures, ventilation, production de chauffage et d'eau chaude sanitaire ainsi que les interfaces associées.

Pour chaque étape du parcours de travaux proposé, l'audit énergétique doit préciser :

  • La consommation annuelle d'énergie primaire et d'énergie finale pour chaque usage (chauffage, refroidissement, ECS, éclairage et auxiliaires),
  • Les émissions de gaz à effet de serre (GES),
  • Le classement DPE,
  • L’estimation des économies d'énergie,
  • L’estimation de l’impact théorique des travaux sur les frais annuels d’énergie,
  • Le coût des travaux d’amélioration de la performance énergétique et des travaux nécessaires indissociables de la bonne exécution des travaux (travaux induits),
  • Les aides financières mobilisables ainsi que les aides locales disponibles.

Révision des objectifs en cas de contraintes rendant impossible l’atteinte de la classe B :

  • Lorsque des contraintes techniques, architecturales, patrimoniales ou financières (coût des travaux excédant 50% de la valeur vénale du bien) ne permettent pas l'atteinte de la classe de performance B, le parcours de travaux prévoit le traitement des six postes de travaux (isolation des murs, isolation des planchers bas, isolation de la toiture, le remplacement des menuiseries extérieures, la ventilation, la production de chauffage et d'eau chaude sanitaire ainsi que les interfaces associées) et permet d'atteindre au minimum :
    • La classe de performance C pour les bâtiments de classe E avant travaux,
    • La classe de performance D pour les bâtiments de classe F avant travaux,
    • La classe de performance E pour les bâtiments de classe G avant travaux,
  • Les six postes de travaux sont considérés comme traités dès lors que l'auditeur atteste qu'ils ont été portés à un haut niveau de performance en faisant appel aux meilleures techniques disponibles et compatibles avec les caractéristiques du bâtiment concerné.

Quelle durée de validité

La durée de validité de l’audit énergétique obligatoire est fixée à 5 ans.

Quelles transmissions de l’audit énergétique

  • L'audit énergétique est remis par le vendeur ou son représentant à l'acquéreur potentiel lors de la première visite de l'immeuble ou de la partie d'immeuble. La remise peut être faite par tout moyen, y compris par voie électronique.
  • Cet audit énergétique fait partie du dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente.
    En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier des charges.
  • Avec l’accord de l’acquéreur, le notaire doit adresser au guichet FranceRénov’ du bien au plus tard un mois après la signature de l’acte authentique l'audit, les informations nécessaires à l'identification du bien vendu ainsi que le nom et l'adresse de l'acquéreur. Le guichet FranceRénov pourra utiliser ces informations afin d’informer ou de conseiller l’acquéreur dans une éventuelle rénovation.
  • Comme les DPE, les audits énergétiques sont transmis à l’ADEME à des fins d'information, de contrôle, d'études statistiques, d'évaluation et d'amélioration de la méthodologie.